Prawo najmu lokalu mieszkalnego po zmarłym najemcy

Kto nabywa prawo najmu lokalu mieszkalnego po zmarłym najemcy?

Zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego, w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Jak wynika z powyższego, osobą uprawnioną może być przede wszystkim małżonek zmarłego najemcy, ale tylko taki, który nie jest współnajemcą lokalu. Uprawnionymi do wstąpienia w stosunek najmu są również dzieci najemcy i jego współmałżonka. Zapis ten nie odnosi się wyłącznie do wspólnych dzieci najemcy i jego obecnego współmałżonka. Wystarczy, aby dziecko stale mieszkające z najemcą do chwili jego śmierci było jego dzieckiem lub dzieckiem jego obecnego współmałżonka. Chodzi tu zarówno o dzieci własne, jak i przysposobione.

Oprócz powyższych osób, tytuł do wstąpienia w stosunek najmu mają również osoby wobec których zmarły najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą (konkubent). Pierwotnie przyjmowano, że ta ostatnia sytuacja dotyczy wyłącznie osób pozostających w takich samych relacjach jak małżonkowie, jednak od kilku lat dominuje w orzecznictwie sądowym pogląd, że powyższy zapis dotyczy również osób tej samej płci.

Należy jednocześnie podkreślić, że nie mają prawa do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy lokalu mieszkalnego dalsi zstępni zmarłej osoby, tj. wnuki, prawnuki itd. Osoby te mogą jednak wstąpić w stosunek najmu lokalu, jeżeli stale mieszkały z najemcą do chwili jego śmierci oraz najemca był wobec nich zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych.

Wszystkie w/w osoby, aby wstąpić w stosunek najmu lokalu mieszkalnego po zmarłym najemcy, muszą dodatkowo stale mieszkać z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Powyższe wynika z art. 691 § 2 kodeksu cywilnego. Stałe zamieszkiwanie w lokalu mieszkalnym oznacza, że lokal ten stanowi centrum życiowe określonej osoby. Okresowe przebywanie przez najemcę poza miejscem stałego zamieszkania nie unicestwia przesłanki wspólnego zamieszkania najemcy i osoby bliskiej. Nie stanowi też przeszkody do wstąpienia w stosunek najmu okoliczność, że współmałżonek osoby, o której mowa powyżej, jest najemcą innego lokalu mieszkalnego.

Prawo do wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego po zmarłym najemcy przysługuje również osobie mającej tytuł prawny do zajmowania innego lokalu mieszkalnego. Jednak w takiej sytuacji, dążenie przez osobę uprawnioną do wstąpienia w stosunek najmu może być uznane przez sąd za nadużycie prawa. Przyjmuje się bowiem, że działanie zmierzające do nabycia uprawnienia do lokalu mieszkalnego, w połączeniu z zaniechaniem możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w inny sposób, pozostaje w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego.

Prawo do wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nie przysługuje również wtedy, gdy wprawdzie jedna z w/w osób zamieszkała w lokalu, ale bez najemcy, który oddał jej swe mieszkanie na podstawie umowy podnajmu lub użyczenia.

Wskazanych przepisów nie stosuje się do lokali socjalnych. Przepisy te nie mają również zastosowania w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.