Zarząd sądowy w tzw. małej wspólnocie mieszkaniowej

Jestem członkiem tzw. małej wspólnoty mieszkaniowej (mniej niż 7 lokali mieszkalnych w budynku). Nie ma wyznaczonego zarządu, a właściciele lokali nie mogą się porozumieć w bieżących sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej.   Na jakiej podstawie mogę się domagać ustanowienia zarządu sądowego dla tej nieruchomości?

Zgodnie z art. 19 Ustawy w własności lokali jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

W oparciu o powyższe do zarządu sądowego znajdzie bezpośrednie zastosowanie    art. 203 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Wniosek o wyznaczenie zarządcy sądowego może zatem być uwzględniony jedynie   w trzech sytuacjach:

1. jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych spawach dotyczących zwykłego zarządu,
2. jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu,
3. jeżeli większość współwłaścicieli krzywdzi mniejszość.

Należy jednak pamiętać, że ingerencja sądu, wyrażająca się w pozbawieniu współwłaścicieli prawa zwykłego zarządu poprzez wyznaczenie zarządcy sądowego rzeczy wspólnej, powinna być środkiem wyjątkowym. Dlatego też należy podzielić argumentację,  że tylko stałe trudności w wykonywaniu czynności zwykłego zarządu uzasadniają ustanowienie zarządcy przez sąd na podstawie wskazanego przepisu.

Sporadyczne kontrowersje pomiędzy współwłaścicielami mogą być doraźnie rozwiązywane przez sąd na podstawie przepisów art. 201-202 k.c. Z przepisów tych wynika, że w przypadku braku konsensusu, każdy ze współwłaścicieli nieruchomości może wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie lub udzielenie upoważnienia do dokonania określonej czynności zwykłego zarządu.

Kto może być takim zarządcą i jakie ma uprawnienia?

Zarządcą może być jeden ze współwłaścicieli bądź osoba trzecia. Zarządca jest uprawniony i zobowiązany do dokonywania czynności zwykłego zarządu. Działa w imieniu własnym, choć na rachunek współwłaścicieli. Zarządca taki obowiązany  jest do wykonywania czynności potrzebnych do prawidłowej gospodarki rzeczą i uprawniony do pobierania z niej dochodów, a po pokryciu wydatków wypłaca pozostałym współwłaścicielom nadwyżkę.

Wraz z ustanowieniem zarządcy współwłaściciele tracą uprawnienie do dokonywania czynności zwykłego zarządu. Jednak czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku – za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą.

Od chwili ustanowienia zarządcy współwłaściciele mogą używać rzeczy tylko o tyle,  o ile nie przeszkadza to wykonywaniu zarządu. Na wniosek innego współwłaściciela lub zarządcy współwłaściciel może być pozbawiony używania rzeczy, jeżeli przeszkadza zarządcy w wykonywaniu czynności.

W sprawach wynikających z zarządu, zarządca może pozywać i być pozwany.